7 Phương trình dòng tiền cho nhà đầu tư bất động sản thông minh

 Để tính toán dòng tiền cho một bất động sản nhất định, có một số công thức mà các nhà đầu tư sẽ muốn làm quen. Mặc dù những tính toán này thoạt đầu có vẻ quá sức nhưng việc hiểu cách tính thu nhập cho thuê và hơn thế nữa là rất quan trọng đối với bất kỳ phân tích giao dịch nào. Dưới đây là bảy phương trình dòng tiền mà nhà đầu tư có thể sử dụng khi đánh giá một bất động sản:

1.     Thu nhập ròng

2.     Lợi nhuận bằng tiền

3.     Lợi tức đầu tư

4.     Lợi nhuận cho thuê

5.     Tỷ lệ hoàn vốn

6.     Tỷ lệ vốn

7.     Dòng tiền

Thu nhập ròng

Thu nhập ròng là số thu nhập được tạo ra sau khi đã tính đến chi phí hoạt động. Công thức rất đơn giản: lấy thu nhập được tạo ra và trừ đi tổng chi phí hoạt động. Hãy nhớ dành thời gian để đánh giá chính xác chi phí hoạt động dự kiến, bao gồm bất kỳ chi phí nào cần thiết để duy trì hoạt động thường xuyên. Điều này sẽ giúp cung cấp ý tưởng tốt hơn về khả năng sinh lời của một giao dịch nhất định.

Lợi nhuận bằng tiền

Thu nhập tiền mặt giúp xác định tiềm năng tổng thể của một khoản đầu tư bằng cách lấy dòng tiền hàng năm chia cho tổng đầu tư tiền mặt. Về cơ bản, công thức này xem xét lợi nhuận được tạo ra trong một năm liên quan đến tổng số khoản thanh toán khoản vay được thực hiện trong cùng năm đó. Tính toán lợi tức tiền mặt rất hữu ích khi xem xét lợi tức đầu tư của một tài sản nhất định.

Lợi tức đầu tư

Lợi tức đầu tư, hay ROI, là một trong những thuật ngữ phổ biến nhất được sử dụng trong bất động sản. ROI cho biết lợi nhuận kỳ vọng của một giao dịch nhất định dưới dạng tỷ lệ phần trăm và tương đối đơn giản để tính toán. Điều này làm cho nó trở thành một điểm tham khảo dễ dàng cho các nhà đầu tư phân tích các giao dịch. Để tính ROI của một bất động sản, hãy lấy tỷ suất sinh lợi ước tính hàng năm, chia cho giá bất động sản, sau đó chuyển nó thành tỷ lệ phần trăm. Bất động sản cho thuê được biết là mang lại lợi nhuận từ 5 đến 10%, với một số khoản đầu tư thậm chí còn trên 10.

Lợi nhuận cho thuê

Lợi tức cho thuê là tổng thu nhập cho thuê mà bất động sản tạo ra so với tổng giá mua của khoản đầu tư. Nó có thể được xác định bằng cách chia thu nhập cho thuê hàng năm cho tổng giá mua và luôn được quy đổi thành phần trăm. Lợi tức cho thuê có thể giúp xác định khả năng tồn tại lâu dài của một khoản đầu tư nhất định. Ví dụ, nếu lợi suất cho thuê là âm, thì khoản đầu tư sẽ khiến nhà đầu tư thua lỗ. Một nguyên tắc chung cho lợi nhuận cho thuê là tìm kiếm các tài sản bằng hoặc cao hơn bảy phần trăm.

Tỷ lệ hoàn vốn

Đây là nơi mà nhiều nhà đầu tư bị lạc, vì vậy hãy nhớ rằng có những nguồn trực tuyến có thể trợ giúp cho việc tính toán này. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) được sử dụng để xác định giá trị của khoản đầu tư trong thời gian sở hữu. Đây là một phương pháp khác được sử dụng để quyết định xem có mong muốn đầu tư hay không. Công thức yêu cầu một số biến, bao gồm giá mua, dòng tiền của kỳ hiện tại, độ dài của thời kỳ hiện tại và giá trị hiện tại ròng. Trong hầu hết các trường hợp, IRR cao hơn báo hiệu tiềm năng tạo ra dòng tiền lớn hơn từ một khoản đầu tư.

Tỷ lệ vốn

Tỷ lệ giới hạn của một tài sản được sử dụng để tính toán lợi nhuận kỳ vọng của một khoản đầu tư. Mặc dù nó được sử dụng phổ biến nhất trong bất động sản thương mại, các nhà đầu tư dân cư có thể thấy nó hữu ích, đặc biệt khi đánh giá rủi ro. Tỷ lệ vốn hóa cao thường tương quan với mức độ rủi ro cao hơn, trong khi tỷ lệ giới hạn thấp có thể biểu thị mức thấp hơn. Để xác định tỷ suất vốn hóa, nhà đầu tư cần chia thu nhập hoạt động ròng cho tổng giá tài sản. Giá trị cuối cùng sẽ được biểu thị dưới dạng phần trăm.

Dòng tiền

Dòng tiền là số tiền mà một khoản đầu tư tạo ra mỗi tháng thông qua tiền thuê sau khi các chi phí của bất động sản được xem xét. Công thức tương đối dễ rút ra: trừ chi phí vận hành và khoản thanh toán thế chấp khỏi tổng giá trị thu nhập cho thuê. Hầu hết các nhà đầu tư xem xét số liệu này hàng tháng, vì vậy hãy cân nhắc điều đó khi bạn xác định thu nhập và chi phí của mình. Dòng tiền ước tính càng cao, nhà đầu tư càng có nhiều khả năng kiếm được từ một bất động sản nhất định.

Khu đô thị Saigonfortune - Nơi giá trị mãi sinh sôi

Dự án Elite Life - Chuẩn cho cuộc sống ưu tú

Dự án De Capella Thủ thiêm - Tâm điểm an cư ngay trung tâm Thủ thiêm