Các cách khác nhau để đầu tư vào bất động sản

 

Khi bạn nghĩ về đầu tư bất động sản, điều đầu tiên có lẽ bạn nghĩ đến là ngôi nhà của bạn. Tất nhiên, các nhà đầu tư bất động sản có rất nhiều lựa chọn khác khi lựa chọn đầu tư và chúng không phải là tất cả các tài sản vật chất.

BÀI HỌC RÚT RA CHÍNH

• Một trong những cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản là trở thành chủ sở hữu bất động sản cho thuê.
• Mua bất động sản được định giá thấp, sửa chữa nó và bán kiếm lời.
• Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) cung cấp khả năng tiếp xúc bất động sản mà không cần sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản.

Bất động sản đã trở thành một phương tiện đầu tư phổ biến trong hơn 50 năm qua. Dưới đây là một số lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư cá nhân, cùng với những lý do nên đầu tư.

Thuộc tính cho thuê

Nếu bạn đầu tư vào bất động sản cho thuê, bạn sẽ trở thành chủ nhà - vì vậy bạn cần phải xem xét liệu bạn có cảm thấy thoải mái trong vai trò đó hay không. Với tư cách là chủ nhà, bạn sẽ chịu trách nhiệm về những việc như trả tiền vay, các loại thuế, bảo trì tài sản, tìm người thuê và giải quyết mọi vấn đề.

Trừ khi bạn thuê một người quản lý bất động sản để xử lý các chi tiết, nếu không trở thành chủ nhà là một khoản đầu tư thẳng tay. Tùy thuộc vào tình hình của bạn, chăm sóc tài sản và người thuê nhà có thể là công việc 24/7 — và một công việc không phải lúc nào cũng dễ chịu. Tuy nhiên, nếu bạn chọn tài sản và người thuê một cách cẩn thận, bạn có thể giảm nguy cơ gặp phải các vấn đề lớn.

Một cách chủ nhà kiếm tiền là thu tiền thuê nhà. Bạn có thể tính bao nhiêu tiền thuê tùy thuộc vào nơi cho thuê. Tuy nhiên, có thể khó xác định mức giá thuê tốt nhất vì nếu bạn tính quá nhiều, bạn sẽ đuổi người thuê đi và nếu bạn tính quá ít, bạn sẽ để lại tiền trên bàn. Một chiến lược phổ biến là tính đủ tiền thuê để trang trải các chi phí cho đến khi khoản vay đã được thanh toán, lúc đó phần lớn tiền thuê trở thành lợi nhuận.

Cách chính khác mà chủ nhà kiếm tiền là thông qua sự đánh giá cao. Nếu tài sản của bạn tăng giá trị, bạn có thể bán nó để thu lợi nhuận (khi đến thời điểm) hoặc vay dựa trên vốn chủ sở hữu để thực hiện khoản đầu tư tiếp theo. Mặc dù bất động sản có xu hướng tăng giá nhưng không có gì đảm bảo.

Giá lịch sử

Bất động sản từ lâu đã được coi là một khoản đầu tư đúng đắn và có lý do chính đáng. Trước năm 2007, dữ liệu lịch sử về nhà ở cho thấy giá có thể tiếp tục tăng vô thời hạn. Với một vài trường hợp ngoại lệ, giá bán nhà trung bình ở Hoa Kỳ tăng mỗi năm từ năm 1963 đến 2007 - thời điểm bắt đầu cuộc Đại suy thoái.

Biểu đồ này từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis cho thấy giá bán trung bình từ năm 1963 đến năm 2019 (dữ liệu gần đây nhất có sẵn). Các khu vực được tô bóng bằng màu xám nhạt biểu thị sự suy thoái của Hoa Kỳ.

Tất nhiên, sự suy thoái đáng kể nhất của thị trường bất động sản trước đại dịch COVID-19 trùng với cuộc Đại suy thoái. Kết quả của cuộc khủng hoảng coronavirus vẫn chưa được nhìn thấy. Trong bối cảnh đóng cửa, xã hội giản cách và số lượng thất nghiệp đáng kinh ngạc, nhiều khả năng doanh số bán nhà sẽ giảm đáng kể. Mặc dù điều đó không nhất thiết có nghĩa là giá nhà sẽ theo, nhưng ít nhất nó sẽ thay đổi cách mọi người mua và bán bất động sản — ít nhất là trong ngắn hạn.

Nhà lướt sóng

Giống như ngày các nhà giao dịch rời xa các nhà đầu tư mua và nắm giữ, các nhà lướt sóng bất động sản là một cách hoàn toàn khác với các chủ nhà mua và thuê. Người lướt sóng mua tài sản với ý định giữ chúng trong thời gian ngắn — thường không quá ba đến bốn tháng — và nhanh chóng bán chúng để kiếm lời.

Đây là hai cách tiếp cận chính để lướt sóng:

1.     Sửa chữa và cập nhật. Với cách tiếp cận này, bạn mua một tài sản mà bạn nghĩ sẽ tăng giá trị với một số sửa chữa và cập nhật nhất định. Lý tưởng nhất là bạn hoàn thành công việc càng nhanh càng tốt và sau đó bán với giá vượt quá tổng mức đầu tư của bạn (bao gồm cả việc cải tạo).

2.     Giữ và bán lại. Kiểu lướt sóng này hoạt động khác. Thay vì mua một bất động sản và sửa chữa nó, bạn mua trong một thị trường đang tăng nhanh chóng, giữ trong vài tháng và sau đó bán kiếm lời.

Với một trong hai lướt sóng, bạn có nguy cơ không thể bán tài sản ở mức giá có thể thu được lợi nhuận. Điều này có thể là một thách thức bởi vì các tay lướt sóng thường không giữ đủ tiền mặt sẵn sàng để trả các khoản vay thế chấp tài sản trong thời gian dài. Tuy nhiên, lướt sóng có thể là một cách sinh lợi để đầu tư vào bất động sản nếu nó được thực hiện đúng cách .

Nhóm đầu tư bất động sản

Các nhóm đầu tư bất động sản (REIG) giống như các quỹ tương hỗ nhỏ cho các bất động sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một bất động sản cho thuê nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.

Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là các căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó gia nhập nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều căn không gian sống khép kín. Nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư quản lý tất cả các đơn vị và lo việc bảo trì, quảng cáo và tìm người thuê. Để đổi lấy sự quản lý này, công ty lấy phần trăm tiền thuê nhà hàng tháng.

Có một số phiên bản của các nhóm đầu tư. Trong phiên bản tiêu chuẩn, hợp đồng thuê do nhà đầu tư đứng tên và tất cả các đơn vị đều gộp một phần tiền thuê để đề phòng các vị trí trống không thường xuyên. Điều này có nghĩa là bạn sẽ nhận đủ để trả khoản vay ngay cả khi căn hộ của bạn đang trống.

Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp. Về lý thuyết, đó là một cách an toàn để đầu tư bất động sản, nhưng các nhóm có thể tính loại phí cao ám ảnh ngành quỹ tương hỗ. Như với tất cả các khoản đầu tư, nghiên cứu là chìa khóa.

Tại sao nên đầu tư vào bất động sản?

Bất động sản có thể nâng cao hồ sơ rủi ro và lợi nhuận trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận cạnh tranh được điều chỉnh theo rủi ro . Nhìn chung, thị trường bất động sản là một trong những thị trường có mức biến động thấp , đặc biệt là so với cổ phiếu và trái phiếu.

Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với các nguồn thu nhập truyền thống hơn. Loại tài sản này thường giao dịch với mức lãi suất cao hơn đối với lãi suất tiền gửi ngân hàng.

 Đa dạng hóa và Bảo vệ

Một lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản có mối tương quan thấp và trong một số trường hợp là tiêu cực với các loại tài sản chính khác - nghĩa là khi cổ phiếu giảm giá, bất động sản thường tăng giá. Điều này có nghĩa là việc bổ sung bất động sản vào danh mục đầu tư có thể làm giảm sự biến động của nó và mang lại lợi nhuận cao hơn trên mỗi đơn vị rủi ro. Đầu tư vào bất động sản càng trực tiếp thì càng có hàng rào bảo vệ tốt hơn.

Bởi vì nó được hỗ trợ bởi cơ chế chính xác, bất động sản trực tiếp cũng ít xảy ra xung đột giữa tác nhân chính hoặc mức độ mà lợi ích của nhà đầu tư phụ thuộc vào sự chính trực và năng lực của người quản lý và khách nợ. Ngay cả những hình thức đầu tư gián tiếp cũng có một số biện pháp bảo vệ.

Bảo hiểm rủi ro lạm phát

Các lạm phát bảo hiểm rủi ro khả năng của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa sản phẩm quốc nội (GDP) tổng tăng trưởng và nhu cầu về bất động sản. Khi các nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản thúc đẩy giá thuê cao hơn, và điều này chuyển thành giá trị vốn cao hơn. Do đó, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn, bỏ qua một số áp lực lạm phát đối với khách thuê và bằng cách kết hợp một số áp lực lạm phát, dưới hình thức tăng giá vốn .

Sức mạnh của đòn bẩy

Đầu tư vào bất động sản cung cấp cho nhà đầu tư một công cụ mà các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán không có: đòn bẩy . Nếu bạn muốn mua một cổ phiếu, bạn phải thanh toán toàn bộ giá trị của cổ phiếu tại thời điểm bạn đặt lệnh mua — trừ khi bạn đang mua ký quỹ . Và ngay cả khi đó, tỷ lệ bạn có thể vay vẫn ít hơn nhiều so với bất động sản, nhờ vào phương thức tài trợ kỳ diệu đó là thế chấp.

Hầu hết các khoản thế chấp thông thường yêu cầu trả trước 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể tìm thấy một khoản thế chấp yêu cầu ít nhất là 5%. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ tài sản và vốn chủ sở hữu mà nó nắm giữ bằng cách chỉ trả một phần nhỏ của tổng giá trị. Tất nhiên, quy mô thế chấp của bạn ảnh hưởng đến số lượng quyền sở hữu thực sự mà bạn có đối với tài sản, nhưng bạn kiểm soát nó ngay khi các giấy tờ được ký kết.

Đây là những gì khuyến khích các Nhà lướt sóng bất động sản cũng như chủ nhà. Họ có thể thế chấp căn nhà thứ hai và thanh toán hai hoặc ba tài sản khác. Cho dù họ cho thuê những tài sản này để người thuê trả tiền thế chấp, hay họ chờ cơ hội bán kiếm lời, họ kiểm soát những tài sản này, mặc dù chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị.

Kết luận

Bất động sản có thể là một khoản đầu tư đúng đắn và có tiềm năng mang lại thu nhập ổn định và xây dựng sự giàu có. Tuy nhiên, một nhược điểm của việc đầu tư vào bất động sản là tính kém thanh khoản : khó khăn tương đối trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và tiền mặt thành tài sản.

Không giống như giao dịch cổ phiếu hoặc trái phiếu, có thể hoàn thành trong vài giây, giao dịch bất động sản có thể mất hàng tháng để kết thúc. Ngay cả khi có sự trợ giúp của một nhà môi giới , chỉ cần tìm được đối tác phù hợp có thể mất vài tuần làm việc.

Như với bất kỳ khoản đầu tư nào, hãy giữ cho kỳ vọng của bạn thực tế, và đảm bảo làm bài tập và nghiên cứu trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.

Theo investopedia

👉 Tên Dự Án: Khu cao ốc ven sông Dream Home Riverside

👉 Chủ đầu tư: Công ty TNHH SX TM Lý Khương.

👉 Giá chỉ từ 1,8 tỷ đồng/căn 2PN

👉 Ngân hàng hỗ trợ: Ngân hàng TPBank.

📞Hotline: 08585 06292