Thị trường căn hộ: Khác biệt xu hướng giá tại 2 thành phố lớn

 

Dự án Stella En Tropic Võ văn kiệt, mở bán quý 02/2021.

Dự kiến trong năm 2021, nguồn cung căn hộ ở Hà Nội và Tp.HCM đều rất lớn. Tuy nhiên, xu hướng giá cả lại có sự khác biệt giữa hai thành phố.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản, trong năm nay, các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do đó, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với 2020. 

Cụ thể, tại Hà Nội, ngay quý I, quý II của năm 2021 sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Phía Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất; Tp.HCM thì có khoảng 20 dự án chào hàng trong 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 30.000 sản phẩm đủ loại phân khúc. Từ đó hứa hẹn một thị trường chất lượng hơn cho hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản.

HÀ NỘI: ÍT BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ 

"Nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Loại hình căn hộ trung cấp có 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm được giao dịch tại Tp.HCM và Hà Nội", ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản dự báo.

Bổ sung thêm cho dự báo này, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng: người mua nhà trong nước vẫn là nguồn cầu chính, trong bối cảnh các chuyến bay quốc tế gián đoạn làm trì hoãn việc bán hàng cho người mua nước ngoài. Nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ cải thiện trong năm 2021, tại Hà Nội dao động trong khoảng từ 24.000 – 26.000 căn. 

Thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng mạnh mẽ tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp định vị của mình. Do vậy, các dự án bình dân được dự báo sẽ ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường vành đai 3.

Về giá bán, Hiệp hội Bất động sản nhận định, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Đức Thêm, đại diện Savills Hà Nội phân tích, việc phục hồi đồng bộ của tất cả các ngành nghề kinh doanh trên cả nước sẽ giải bài toán về việc làm, thu nhập và chất lượng sống của người dân. Từ đó cải thiện nhu cầu nhà ở. Thị trường nhà ở 2021 sẽ phụ thuộc nhiều vào thị trường khách hàng trong nước cho mục đích để ở hoặc sử dụng. Năm nay, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ không xảy ra "bong bóng" khi kinh tế đang tăng trưởng tại mức được ghi nhận tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. Một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải xét lại về tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường".

"Trong 2021 sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ. Hà Nội sẽ không có tình trạng khan hiếm nguồn cung giống như Tp.HCM. Có thể thấy sự thay đổi tích cực về chất lượng của nhiều dự án nhà ở khác nhau, ví dụ như nhà ở trong phân khúc tầm trung. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng cho việc "cởi trói" nguồn cung vì đây là điều kiện cần để mở rộng các khu vực dự án ra các quận và thành phố lân cận", ông Matthew Powell, GĐ Savills Hà Nội cho biết thêm.

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MÌNH: DỰ KIẾN CÓ ĐỢT TĂNG GIÁ MỚI 

Trong khi đó, Colliers International tại Việt Nam dự báo, tại Tp.HCM, đà tăng của giá nhà chung cư trong năm 2021 sẽ tiếp tục và mức tăng khoảng 9%.

"Năm 2020 kết thúc với hơn 25.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 22.000 căn, chiếm 88% nguồn cung mới. Lượng mở bán mới chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc bình dân vẫn thiếu cung dù nhu cầu của phân khúc này cao. Khi các vấn đề pháp lý cho nhiều dự án được giải quyết, giá bán đã tăng lên, trong đó các dự án tại quận 2 và quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 4% - 7%. Do nhu cầu cao trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, các chủ đầu tư sẽ vẫn tự tin với giá bán của mình", báo cáo của Colliers International chỉ rõ.

Góp phần không nhỏ thúc đẩy thị trường căn hộ cao cấp và trung cấp tại Tp.HCM là sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Với việc thành phố Thủ Đức chính thức hoạt động, ý kiến của nhiều phía ghi nhận trong 5 - 10 năm tới, đây sẽ là tâm điểm của thị trường. Dự báo đến năm 2025, nguồn cung lũy kế của khu vực này có thể đạt 198.000 căn, gấp 3,6 lần so với năm 2005. Sắp tới, phân khúc cao cấp được kỳ vọng sẽ chào đón một số dự án tại khu Đông như Masterise, trong khi khu Nam dự kiến sẽ chào đón các dự án từ Kita Group và Keppel Land. 

Bên cạnh đó, các tỉnh lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai cũng sẽ thu hút các nhà đầu tư cá nhân với các dự án của nhiều chủ đầu tư như Phát Đạt, An Gia hay Novaland. Do cơ sở hạ tầng được đầu tư ngày càng đồng bộ hơn ở các khu vực phụ cận của nhiều thành phố, vậy nên một bằng giá mới đã được xác lập. Không khó để quan sát thấy rằng, xét riêng về giá, hiện nay, căn hộ bình dân trở thành căn hộ trung cấp, trong khi căn hộ trung cấp trở thành căn hộ cao cấp.

Một cuộc khảo sát được một đơn vị tư vấn tiến hành cuối năm vừa qua cho thấy 64% người tham gia phỏng vấn cho biết sẽ chọn căn hộ chung cư thay vì chọn nhà trong ngõ nhỏ. "Không thể phủ nhận những lợi thế của loại hình căn hộ chung cư, nhất là về dịch vụ khép kín, vị trí thuận tiện cho công việc, học hành của con cái và giá thành vẫn ít nhiều rẻ hơn so với nhà trệt. Với đà này, khi bước sang năm 2021, thị trường sẽ có đợt tăng giá mới", Colliers International nhận định.

Đơn vị này cũng đánh giá, nhóm khách hàng đủ năng lực tài chính sở hữu căn hộ trung và cao cấp ngày càng được "trẻ hóa". Tuy nhiên do phong cách sống năng động, cá tính nên nhóm khách hàng này sẽ đòi hỏi yêu cầu cao hơn về mặt thẩm mĩ, thậm chí mong muốn các căn hộ được thiết kế "mở", cho phép họ tùy ý điều chỉnh nhiều hơn. Do đặc trưng công việc thường gắn liền với nhịp sống đô thị nên họ cũng là nhóm khách hàng có sự quan tâm lớn nhất đối với phân khúc căn hộ chung cư. 

"Giới trẻ, thế hệ Gen Z, sẽ sớm trở thành lực lượng tiêu thụ chính trong xã hội. Những đặc trưng về phong cách sống, tâm lý của họ sẽ ảnh hưởng đến các quyết định tài chính. Bố trí căn hộ ra sao, thiết kế trung tâm bán lẻ thế nào để chinh phục những khách hàng cá tính này sẽ đóng vai trò lớn đến thành công của chủ đầu tư. Mặc dù vậy, do quỹ đất ở các đô thị lớn đang ngày càng khan hiếm và giá cả tăng cao, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven với hy vọng tìm kiếm được căn hộ phù hợp về tài chính vẫn sẽ tiếp tục", ông Như Khương, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Colliers International Việt Nam cho biết.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, trong các năm tiếp theo, proptech, big data và công nghệ sẽ đóng vai trò quan trọng trong phân tích và tìm hiểu người mua, giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu và tận dụng các cơ hội mới, cũng như gián đoạn và thử thách các cách thức tiếp cận thị trường đã lỗi thời.

Bàn về xu hướng phát triển các dự án đại đô thị hiện nay, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, hiện, thị trường đã quan tâm hơn tới các yếu tố về sống "xanh" như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển. Do đó, chủ đầu tư cần tạo ra được một môi trường sống khác biệt để có thể tạo nên sức hút cho dự án. Trong xu hướng phát triển dự án của các đại đô thị hiện nay, các chủ đầu tư cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về các sản phẩm nhà ở và thương mại như: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại... Tất cả để nhằm mục đích kiến tạo môi trường sống đầy đủ tiện nghi cho cộng đồng dân cư.

PHAN DƯƠNG – vneconomy

Crystal Town Bình Tân

Stella En Tropic Võ Văn Kiệt